Đất vườn làm Farmstay đang được săn đón
Pháp lý là cực kỳ quan trọng
Đất vườn làm Farmstay phải gần khu dân cư và thuận tiện di chuyển
Cần xác định trung- dài hạn và lựa chọn thời điểm bán hợp lý

Những năm gần đây, xu hướng “đi ra khỏi thành phố vào rừng” hay săn đất vườn làm Farmstay, trang trại (trang trại nghỉ dưỡng) thịnh hành, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh thì xu hướng này càng rõ rệt. Nhiều người dân ở TP.HCM và một số thành phố lớn đã về quê, lên núi mua đất làm ruộng.
Tuy nhiên, bên cạnh sự ngon ngọt của chủ đầu tư, nhiều người gặp phải khó khăn khi xây nhà, làm vườn, bán nhanh hoặc bán lỗ. Kinh nghiệm của nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực này cho thấy, ngoài yếu tố vị trí, giá cả, quãng đường di chuyển, tính pháp lý thì việc “chặt giá” đất vườn làm Farmstay cũng rất quan trọng.

Đất vườn làm Farmstay đang được săn đón

Ở thị trường phía Bắc, các khu đất ruộng, đất vườn làm Farmstay ở Láng Hòa Lạc, Ba Vì, Hòa Bình …so với năm 2019, giá đã tăng ít nhất vài chục điểm phần trăm về diện tích. Còn tại thị trường miền Nam, giá đất trồng trọt tại Bà Rịa, Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Bình Thuận, … tăng chóng mặt.

Điều quan trọng là trong vài chục năm trở lại đây, tỷ lệ khách có nhu cầu mua đất vườn làm Farmstay ngày càng tăng, chứ không phải tính thanh khoản rất thấp. Có thể nói, yếu tố dịch bệnh và thời gian làm việc kéo dài tại nhà đã khiến nhiều khách hàng cảm thấy không gian sống hiện tại quá nhỏ và mơ ước có một khu vườn, ngôi nhà thứ hai.

Hòa vào nhịp sống chậm rãi và hòa mình vào thiên nhiên. Sống trong môi trường khí hậu trong lành, mát mẻ, tránh xa ồn ào, ô nhiễm của phố phường, bạn có thể tự tay trồng thực phẩm sạch cho chính mình hoặc thỉnh thoảng mời bạn bè, người thân dự tiệc, dã ngoại, câu cá, nơi nghỉ ngơi sau khi về hưu … thực sự tuyệt vời. Không chỉ vậy, nhiều khách hàng còn muốn phát triển trang trại, cho thuê trọ, kinh doanh rau củ quả sạch để tạo thu nhập. Những yếu tố này đã thúc đẩy nhiều khách hàng tìm kiếm đất vườn làm Farmstay ở ngoại thành hoặc các tỉnh giáp ranh với các thành phố lớn.

Những mảnh nhỏ có diện tích từ khoảng 500 – 2.000m2 và không quá xa các trục đường chính thường rất hấp dẫn đối với khách hàng do có mức giá phải chăng mà giao thông lại thuận tiện. Còn những khu đất có diện tích rộng hơn từ 2.000 – 5.000m2 lại thường kén khách mua vì tổng mức đầu tư cho chúng khá lớn mà nếu muốn có được mức giá hợp lý thì phải chọn những vị trí khá là xa các trục đường chính.

Đất vườn làm Farmstay gắn liền với hồ hoặc chân đồi và các yếu tố khác có thể gia tăng giá trị sẽ làm tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng. Với nhu cầu của khách hàng lúc này, tính lưu động của gạch lát nền nông nghiệp là tương đối tốt.

Pháp lý là cực kỳ quan trọng

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cá nhân phải coi giấy tờ pháp lý là yếu tố quan trọng nhất khi mua đất vườn làm Farmstay nhỏ lẻ. Chỉ cần cầm sổ đỏ trên tay. Nếu đất gần hồ, sông, kênh, rạch thì phải tính xem sau khi khôi phục đất nước sẽ bồi thường bao nhiêu và diện tích đất còn lại là bao nhiêu. Nếu giá quá rẻ mà có nhiều đất ngoài sổ thì nên cân nhắc trước khi mua, vì nếu đem về hoặc dọn sạch sẽ thì mất tiền oan. Đặc biệt người mua phải hỏi kỹ chính quyền địa phương xem khu đất đó có lên thổ cư được không? Nếu không, tôi có thể sở hữu nhà tạm hay mở rộng thành khu trang trại, dự án khu du lịch sinh thái được không?

Đối với những người mua đất xây nhà, nghỉ dưỡng, một số chuyên gia khuyến cáo chỉ nên mua đất đã có sổ. Vườn thường là đất trồng cây, nhưng tùy theo mục đích sử dụng và nhu cầu của mỗi người thì cách quy hoạch sử dụng đất lại khác nhau. Có một số loại phổ biến như đất ở, dịch vụ thương mại, trồng cây, trồng lúa, nuôi trồng thủy sản.

Khách mua nên quy hoạch đất thổ cư và kiểm tra để tránh dính vào các loại quy hoạch đường và văn phòng chính phủ. Một số người mua các mảnh đất chuyên nghiệp, đất nhân tạo hoặc biểu đồ treo tường vì có tin tức rằng kế hoạch của họ sẽ thay đổi trong tương lai. Tuy nhiên, theo xu hướng an toàn vẫn phải mang sổ đi mua đất thổ cư, nếu không có tin chẳng mấy chốc sẽ thành đất thổ cư. “Đối với bất kỳ loại hình bất động sản nào, tính pháp lý hoàn chỉnh luôn được ưu tiên, đối với đất vườn thì phải có sổ riêng mới mua bán được ngay”, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm nhấn mạnh.

Đất vườn làm Farmstay phải gần khu dân cư và thuận tiện di chuyển

Theo kinh nghiệm mua đất của nhà đầu tư, khoảng cách và thời gian di chuyển là những tiêu chí quan trọng để chọn đất. Nếu nhà đầu tư sống tại TP.HCM thì nên chọn những lô đất cách TP.HCM khoảng 100km để tiết kiệm thời gian cho những chuyến du lịch cuối tuần.

Các nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, nhà đầu tư nên tránh mua đất vườn ở những khu vực hẻo lánh, dân cư thưa thớt. Ngược lại, bạn nên mua những khu đất đã được quy hoạch thổ cư hoặc nhà ở, hoặc dịch vụ thương mại, đi vào thành phố, tiện ích hoàn thiện, có tiềm năng phát triển thành điểm du lịch, hạ tầng và tiềm năng phát triển du lịch…

Trong thực tế, rất khó để nói quãng đường đi được. Vì có 2 mục đích mua hàng. Thỉnh thoảng mua để chơi và nghỉ, mua, mua để ở. Vì vậy theo nhu cầu, theo khu vực, khoảng cách là do người mua quyết định. Nhưng hầu hết mọi người đều cho rằng khoảng cách tốt nhất là không quá xa đường cao tốc. Diện tích lô đất vườn cách khu dân cư không xa. Chạm đủ để sử dụng các tiện ích, nơi có thể chạm vào điện và nước. Điều này có nghĩa là nước và điện. Vì có nhiều diện tích sân vườn nhưng không có điện nước.

Cần xác định trung- dài hạn và lựa chọn thời điểm bán hợp lý

Một trong những bài học kinh nghiệm được nhiều người “bỏ túi” là khi mua đất vườn làm Farmstay phải nắm bắt tâm lý vứt đi, đầu tư trung và dài hạn, để khi có nhiều người hỏi mua thì mới giá sẽ được bán. Nhưng đừng để rơi vào tình trạng kẹt vốn, cần bán gấp thì một đằng bị ép giá, nếu lựa chọn không đúng thời điểm thị trường tốt thì món kia khó thanh khoản được.

“Đất đã không lên thì thôi, nhưng một khi nó đã lên thì là lên phi mã. Biết bán đúng thời điểm cũng là một trong những yếu tố rất quan trọng để quyết định thành bại cho một phi vụ đầu tư đất vườn làm Farmstay. Cũng cùng 1 khu đất đó và được mua cùng lúc, nhưng lại có kẻ thắng người thua, điều này thường được quyết định do thời điểm bán ra”, một chuyên gia bất động sản có nhiều kinh nghiệm chia sẻ.

Cùng với đó, nhà đầu tư cần phải chú trọng vào việc kiểm tra mức độ tăng, giảm, biến động giá hàng năm và tính toán cẩn thận các chi phí tiêu thụ. Nhà đầu tư nên chú ý thêm về chi phí khi đầu tư đất vườn làm Farmstay nghỉ dưỡng. Bởi chi phí chăm sóc cho mô hình này thường không nhỏ. Và còn thêm ti tỉ các chi phí đầu tư khác như bảo trì bảo dưỡng Farmstay, đảm bảo an ninh trật tự… Bên cạnh đó, phương án kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng trong những ngôi nhà vườn cũng còn tồn tại nhiều bất cập. Vì vậy, sau một thời gian sử dụng, nhiều căn nhà có dấu hiệu xuống cấp do không được chăm nom và bị để không hoặc phải rao bán.

Các nhà đầu tư đất vườn làm Farmstay nên kiểm tra tốc độ hàng năm vì tiến độ tăng giá rất quan trọng. Tùy thuộc vào các vị trí đó có view hồ, sông, núi hay không và tình trạng “sốt đất”. Khi có sóng, những khu vực bất động sản có vị trí đẹp, giá cả có thể tăng nhanh gấp 1,5 – 2 lần. Do đó, nhà đầu tư nên theo dõi sát sao tình hình giá nhà đất trong khu vực đã nhắm tới từ trước. Nếu giá đất tăng quá 50% trong một năm thì tốt nhất nên bán đi để tái đầu tư. Bởi xác suất cao là những năm sau đó, giá sẽ bị chững lại hoặc tăng chậm, nếu tái đầu tư vào một bất động sản khác có khi sẽ tốt hơn, tránh tình trạng chôn vốn do không am hiểu thị trường.

Lời khuyên từ các chuyên gia, các bất động sản có giá trị vừa phải, trên dưới 2 tỷ đồng thì xác suất tăng giá sẽ cao hơn là các bất động sản có mức giá vài tỷ.

Ngoài ra, nhà đầu tư khi mua đất vườn làm Farmstay cần lưu ý đến thế đất và quy hoạch đất. Đất (đất vườn đẹp nhất, độ dốc khoảng 15 độ nên khi thiết kế nhà vườn thì đất này rất đẹp). Quy hoạch (không mua các cơ quan quy hoạch trực thuộc, giáo dục, bệnh viện … Còn lại vẫn mua được đất, ví dụ quy hoạch thương mại, dịch vụ, du lịch). Chuyên gia bất động sản, ông Chen Qingguang cho rằng, các nhà đầu tư khi đầu tư vào biệt thự nhà vườn cần quan tâm đến việc khu vực này sẽ phát triển thành khu dân cư hay khu nghỉ dưỡng trong tương lai? Nếu chúng ta mua một mảnh đất trong rừng và 10 năm sau nó vẫn là rừng, hoặc bị chính quyền tịch thu, thì khoản đầu tư của chúng ta sẽ vô ích.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, hiện nay, xu hướng “bỏ phố về rừng” đang dần trở thành một xu hướng mới, nhất là ở Đà Lạt, Lâm Tòng ngày càng rõ nét ở vùng cao. Tuy nhiên, cho đến nay, nếu không biết nhiều môi giới từ các cơ quan quản lý địa phương thì việc mua đất ở Đà Lạt rất khó vì hầu hết đất đã phát triển và chưa đăng ký, không còn đất nông nghiệp. Định cư, đất có rừng hoặc các kế hoạch khác.

Trên đây là một vài kinh nghiệm và lời khuyên cho các nhà đầu tư khi có ý định lựa chọn mua đất vườn làm Farmstay. Đây không còn là một mô hình quá mới mẻ trong thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, ở “vùng đất vàng” này vẫn còn tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro nếu không lựa chọn và tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua. Hy vọng bài viết trên đây có thể giúp bạn có thêm nhiều kinh nghiệm và chú ý hơn trong quá trình đầu tư đất vườn làm Farmstay.

Đăng bởi: Trần Hạnh